Mieterhöhung nach Modernisierung vor Mietbeginn zulässig?

Im Juni 2018 erfolgte der Einbau einer zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage. Mit Schreiben vom 28.08.2018, also zwei Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, sprachen die Beklagten eine auf § 559 Abs. 2 BGB gestützte Modernisierungserhöhung der Miete von monatlich 46,31 EUR ab dem 01. Januar 2019 aus verbunden mit dem Hinweis, dass es zur Zahlung der neuen erhöhten Miete keiner Zustimmung der Beklagten bedürfe.

Die Klägerin zahlte ab dem 01.01.2019 die mit Schreiben vom 28.08.2018 verlangte‚ „Umlage“ aufgrund der Heizungsanlage in Höhe von 46,31 EUR, insgesamt 746,31 EUR Nettomiete zuzüglich 30,00 EUR für die Garage und Nebenkostenvorauszahlung.

Unter dem 23.03.2022 übersandten die Beklagten an die Klägerin ein auf den Mietspiegel der Stadt Köln 2021 gestütztes Mieterhöhungsverlangen, das sie nachträglich wieder zurücknahmen. In dem Schreiben legten die Beklagten eine monatlichen Kaltmiete von 653,69 EUR netto zuzüglich Modernisierungsumlage von monatlich 46,31 EUR, insgesamt also 700,00 EUR Kaltmiete als Ausgangsmiete zugrunde und machten eine Erhöhung der Wohnungskaltmiete  um 65,00 EUR auf insgesamt 765,00 EUR netto geltend.

Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe die Umlage von monatlich 46,31 EUR seit dem 01.01.2019 ohne Rechtsgrund gezahlt, wobei sie irrtümlich davon ausgegangen sei, hierzu verpflichtet gewesen zu sein. Sie ist der Ansicht, die Erhöhung mit Schreiben vom 28.08.2018 sei unwirksam gewesen. Ebenso sei die in § 31 des Mietvertrags getroffene Abrede gemäß § 557 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 BGB ohne Wirkung.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 1.852.40 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit dem 14. Mai 2022 zu zahlen

die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 280,60 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Mieterhöhung um 46,31 EUR beruhe auf der in § 31 unter Ziffer 1. des Mietvertrags getroffenen individualvertraglichen Abrede.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe; Mieterhöhung nach Modernisierung vor Mietbeginn unzulässig

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.852,40 EUR aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, denn sie hat die Modernisierungsumlage in Höhe von 46,31 EUR monatlich ab dem 01.01.2019 bis einschließlich April 2022 (40 Monate x 46,31 EUR) an die Beklagten ohne Rechtsgrund gezahlt.
Die Beklagten haben im vorgenannten Zeitraum die von der Klägerin gezahlte Modernisierungsumlage unstreitig in tenorierter Höhe erlangt. Aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten geschah dies auch durch Leistung der Klägerin, also durch bewusste zweckgerichtete Mehrung des Vermögens der Beklagten, da die Klägerin insoweit ihre – vermeintliche – Mietzahlungsverpflichtung gegenüber den Beklagten in dieser Höhe gemäß § 535 Abs. 2 BGB erfüllen wollte.

Die Leistung erfolgte indes jeweils ohne Rechtsgrund, denn die Klägerin war zur Leistung der Modernisierungsumlage in Höhe von 46,31 EUR nicht verpflichtet.

Die Im Schreiben vom 28.08.2018 erklärte Erhöhungserklärung nach § 559 Abs. 1 BGB war unwirksam, denn sie stützte sich auf eine Modernisierungsmaßnahme, die – ausweislich der Erklärung selbst und nach dem beiderseitigen Parteivortrag – bereits im Juni 2018 durchgeführt worden ist. Zu diesem Zeitpunkt haben die Parteien zwar den Mietvertrag abgeschlossen, nämlich unter dem 09.06.2018. Das Mietverhältnis hat aber erst ab dem 01.07.2018 begonnen. Aus diesem Grund wer eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht möglich. Denn § 559 BGB setzt voraus, dass die Maßnahme während der Mietzeit durchgeführt worden ist. Hier wurde die Heizungsanlage vor Beginn der Mietzeit erneuert, mit der Folge, dass alleine deshalb die gemäß § 559 BGB ausgesprochene einseitige Erhöhungserklärung vom 28.08.2018 unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Maßnahme rechtzeitig und ausreichend angekündigt wurde kommt es vor diesem Hintergrund nicht an.
Der Zahlung der erhöhten Miete ab dem 01.01.2019 kommt auch kein Erklärungsgehalt im Sinne einer Willenserklärung zu. Eine Umdeutung in einen – während der Mietzeit geschlossenen – Vertrag nach § 557 Abs. 1 BGB aufgrund des Schreibens vom 28.08.2018, dem die Beklagte durch vorbehaltlose Zahlung zugestimmt haben könnte, ist nicht möglich. Denn wenn der Vermieter einseitig die Erhöhung der Miete nach § 559 BGB erklärt, kann in der vorbehaltlosen Zahlung durch den Mieter keine Vertragsannahme zu sehen sein. Hier fehlt es schon an einem für einen objektiven Empfänger erkennbaren Vertragsangebot des Vermieters. So ist es auch hier. Die Beklagten haben in der Erhöhungserklärung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es zur Zahlung der neuen erhöhten Miete keiner Zustimmung der Klägerin bedürfe. Deshalb kann in dem Schreiben vom 28.08.2018 auch kein Vertragsangebot der Beklagten gesehen werden. Es ist vor diesem Hintergrund nicht davon auszugehen, dass die Klägerin durch die Zahlung der Umlage den Vertrag ändern wollte, sondern dass sie lediglich dem vermeintlichen einseitigen Erhöhungsrecht der Beklagten Folge leisten wollte (Artz, NZM 2005, 367 (370)).

Zuletzt ist ein Rechtsgrund auch nicht in der mietvertraglichen Regelung unter § 31 Nr. 1 des Mietvertrags zu sehen. Eine wirksame Vereinbarung einer Modernisierungsumlage oder eine wirksame vertragliche Zustimmung der Klägerin, eine solche Umlage abweichend von den gesetzlichen Vorgaben des § 559 BGB geltend zu machen, kann auch in dieser Klausel unter Einbeziehung der Umstände des Vertragsabschlusses nicht gesehen werden. Denn diese Vereinbarung, wollte man hierin überhaupt mehr als nur die Ankündigung einer Modernisierungsumlage sehen; ist unwirksam gemäß § 557 Abs. 1 i.V.m. § 557 Abs. 4 BGB.

§ 557 BGB steckt den Rahmen des rechtlich möglichen ausdrücklich ab. Zwar können gemäß § 557 Abs. 1 BGB die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete frei vereinbaren. Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien gemäß § 557 Abs. 2 BGB jedoch lediglich als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren und im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen gemäß § 557 Abs. 3 BGB nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen. Vor Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien getroffene Regelungen sind daher gemäß § 557 Abs. 1, Abs. 4 BGB unwirksam. Die Nachteiligkeit ergibt sich hierbei aus einer für diesen Zeitraum unterstellten besonderen Drucksituation des Mieters (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/ürdinger,JurisPK-BGB,9.Aufl.,§557BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 20). Von einer für den Mieter nachteiligen Regelung ist auszugehen, wenn dem Vermieter hierdurch eine objektiv günstigere Rechtsposition eingeräumt wird, als in formeller oder materieller Hinsicht für ihn vom Gesetz vorgesehen (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth//ürdinger, JurisPK-BGB, 9. Aufl., § 557 BGB (Stand: 01.02.2020). Rn. 19). Eine Vereinbarung, die von den Voraussetzungen der 55 559 If BGB für Mieterhöhungen wegen Modernisierung abweicht indem sie geringere Voraussetzungen als die gesetzliche Vorschrift genügen lässt ist for den Mieter nachteilig (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557, Rn. 77). Diese Erwägungen sind auch hier einschlägig, denn durch die Klausel in § 31 des Mietvertrags würde bei Annahme der von den Beklagten gewollten Rechtsfolge einerseits der Anwendungsbereich des § 559 BGB zu Lasten des Mieters auf Modernisierungsmaßnahmen ausgedehnt werden, die bereits vor Beginn der Mietzeit erfolgt sind. Zudem könnte sich ein Vermieter durch die formalen Anforderungen, die an die ordnungsgemäße Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme zu stellen sind, entziehen, da sich der Mieter hierauf nicht mehr berufen könnte. Zuletzt ist eine Unwirksamkeit auch insofern sachgerecht, als der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme ja bereits in der mit dem neuen Mieter zu vereinbarenden Miethöhe berücksichtigen kann und insofern seine Interessen ausreichend gewahrt sind. Der Mieter hingegen wird sich bei Abschluss des Mietvertrags insoweit eher zurückhalten, wenn er den Abschluss nicht gefährden will.

Die von den Beklagten als Rechtsgrund für die Modernisierung angeführte Klausel in § 31 des Mietvertrags ist vor diesem Hintergrund unwirksam und damit von Anfang an nichtig, mit der Folge, dass die Beklagten zur Rückzahlung nach den §§ 812 ff. BGB verpflichtet sind (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557, Rn. 80 f).

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