Tierhaltungsverbot unwirksam

Generelles Verbot und Genehmigungserfordernis der Tierhaltung ist unwirksam

-Hundehaltung in der Wohnung

Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 29. April 2014 – Az. 226 C 441/13 (nicht rechtskräftig) entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnungsmietvertrag über ein generelles Verbot der Tierhaltung unwirksam ist. Die Hundehaltung ist im Rahmen einer Interessenabwägung jedenfalls dann erlaubt, wenn durch den Hund keine Nachteile für andere Hausbewohner oder das Objekt entstehen.

In dem Rechtsstreit hat der Vermieter den Mieter auf Entfernung des Hundes gerichtlich in Anspruch genommen.

Die Klage wurde vom Amtsgericht Köln kostenpflichtig abgewiesen. Das Gericht führt aus:

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis.

Die Parteien schlossen am 13.06.1991 einen Mietvertrag über eine Wohnung im Haus V. in K.

§ 4 des Vertrages lautet:
„Verbot der Tierhaltung. Das Mitglied verpflichtet sich, keine Katzen und Hunde  zu halten. Insoweit findet  Nr. 7 AVB keine Anwendungen.“

Gegenstand des Mietvertrages sind die allgemeinen  Vertragsbestimmungen, in denen unter Ziff. 7 Abs. 1 d) die Tierhaltung von der Zustimmung der Klägerin abhängig gemacht wird. (…) Im Frühjahr 2011 nahm der Beklagte einen Schäferhund namens Z. in die Wohnung auf. Mit Schreiben 08.07.2011 und 11.07.2011 (…) teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass er den Hund aufgenommen habe, da die Hundehalterin, die Schwiegermutter des Beklagten, auf Grund ihres Gesundheitszustandes vorübergehend nicht in der Lage sei, den Hund zu halten. Mit Schreiben vom 17.10.2013 forderte die Klägerin den Beklagten auf, den nach wie vor in der Wohnung gehaltenen Hund abzuschaffen. Dem kam der Beklagte nicht nach.

Die Klägerin behauptet, der Hausmeister sei mehrfach vom dem Tier angesprungen worden und die Sicherheit der Bewohner im Objekt sei nicht gewährleistet.

Im Oktober 2013 sei es zu einem Angriff auf den Zeugen E. gekommen. Die Klägerin verfolge im Hinblick auf den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz, zur Vermeidung einer ansonsten eintretenden Störung des Hausfriedens und mit Blick auf gesundheitliche Gefahren  auf Grund zunehmender Allergien ein generelles Hunde- und Katzenverbot in der Wohnlage.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, den in der (…) Wohnung gehaltenen Hund namens „Z.“ zu entfernen und nicht wieder ohne Zustimmung der Klägerin eine Hundehaltung zu betreiben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet, er habe den Hund aufgenommen, weil seine Schwiegermutter sich krankheitsbedingt nicht um den Hund kümmern könne. Im Haus V. gebe es zwei weitere Mietparteien, die Hunde hielten. Weitere Mietparteien hätten in der Vergangenheit Hunde in den Objekt gehalten. Die weiteren Hausbewohner hätten keine Bedenken gegen die Hundehaltung.

(…)

Entscheidungsgründe

(Tierhaltung)

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Entfernung des in der angemieteten Wohnung gehaltenen Hundes sowie darauf, dass der Beklagte nicht wieder ohne eine Zustimmung der Klägerin eine Hundehaltung betreibt. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 541 BGB. Nach dieser Vorschrift  kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen Vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Die Haltung des Hundes Z. stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch der angemieteten Wohnung dar.

Die Vertragswidrigkeit der Hundehaltung ergibt sich zunächst nicht aus dem in § 4 des Mietvertrages geregelten Verbot der Katzen- und Hundehaltung. Denn diese Regelung ist  als Allgemeine Geschäftsbedingung wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten, ist wegen Unangemessener  Benachteiligung des Mieters unwirksam, da sie dem Mieter eine Hundehaltung in jeder denkbaren Form untersagt und damit zugleich gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB verstößt.

( BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII  ZR 168/12)

Die Haltung des Hundes ist auch nicht auf Grund von Nr. 7 Abs.1 d) der Allgemeinen Vertragsbestimmungen  als vertragswidrig anzusehen. Denn auch diese Regelung ist unwirksam. Die Klägerin hat diese Allgemeinen Vertragsbestimmungen vor Schluss der mündlichen Verhandlungen nur unvollständig kopiert vorgelegt. Indes ergibt sich aus den vorliegenden Textpassagen, dass in Nr. 7 Abs. 1 d) die Tierhaltung von der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Klägerin abhängig gemacht wird. Wird jegliche Tierhaltung formularmäßig von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht, liegt hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters mit der Folge der Unwirksamkeit nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn das Verbot erfasst in diesen Fall auch Kleintiere, deren Haltung zum Vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne § 535 Abs. 1 BGB gehört.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007 , VIII ZR 340/06)

Fehlt es damit an einer wirksamen vertraglichen Regelung, erfordert die Beantwortung der Frage, ob die Haltung eines Hundes zum Vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, eine Umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters, des Mieters und der weiteren Beteiligten im Einzelfall. Zu  berücksichtigen sind hierbei insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mietbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters.

( BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06 )

Diese Abwägung führt vorliegend dazu, dass die Haltung des Hundes Zappa in der vom Beklagten angemieteten Wohnung zum Vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

Entgegen der  Auffassung der Klägerin setzt eine Interessenabwägung nicht voraus, dass der Mieter einen Antrag auf Zustimmung zur Tierhaltung stellt.

( AG Köln , Urteil vom 09.08.2012, 210 C 103/12)

Zu berücksichtigen war zunächst, dass es sich bei dem vom Beklagten gehaltenen Hund um einen Schäferhund und damit um einen großen Hund handelt. Indes ist die vom angemietete Wohnung laut Mietvertrag 84 qm groß, so dass auch für die Haltung eines großen Hundes genug Platz vorhanden ist. Besondere Bedürfnisse des Beklagten, etwa dass er aus gesundheitlichen Gründen auf den Hund angewiesen ist, sind nicht ersichtlich.

Dass von dem Hund eine Beeinträchtigung der Mietsache oder eine Störung der übrigen Hausbewohner ausgeht, wurde nicht dargelegt. Soweit die Klägerin vorträgt, Mieter hätten sich über Hundegebell und Verunreinigungen des Treppenhauses aufgrund von Haaren beschwert, bezieht sich offensichtlich nicht auf den Hund der Beklagten, vielmehr gibt die Klägerin ihre allgemeine Erfahrung  mit Hunde- und Katzenhaltung in Mietswohnungen wieder. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin im nächsten Satz von Mietern berichtet die Katzenfangnetze angebracht haben. Dass Mieter in irgendeiner Form durch den Hund gestört wurden oder sich über diesen beschwert haben, behauptet die Klägerin nicht.

Auch wurde nicht vorgetragen, dass in dem Haus Mieter mit einer Allergie gegen Hundehaare wohnen. Eine von dem Hund ausgehende Gefährdung der übrigen Mieter oder anderer Personen hat die Klägerin nicht substantiiert dargelegt. Sie hat vorgetragen, der Hausmeister sei bereits mehrfach von dem Tier angesprungen worden bzw. habe diesen im Oktober 2013 angegriffen. Es hätte einer näheren Schilderung dieser Vorfälle beduft. Es war nicht geboten, die Klägerin auf die fehlende Substantiierung ihres Vortrags hinzuweisen, da jedenfalls der Beklagte das Vorbringen bereits in der Klageerwiderung als unsubstantiiert  gerügt hat. Zu Gunsten der Klägerin ist indes deren Interesse, Konflikte auf Grund einer Hundehaltung bereits im Vorfeld zu vermeiden und die Mieter gleich zu behandeln, zu berücksichtigen. Indes wiegt dieses Interesse nach Auffassung des Gerichts weniger schwer als das Interesse des Beklagten, im Rahmen seiner freien Lebensgestaltung und Entfaltung seiner Persönlichkeit in der Wohnung einen Hund zu halten.

(…)

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