Arglistige Täuschung beim Hauskauf

Hauskauf, notarieller Grundstückskaufvertrag, Gewährleistungsausschluss, arglistige Täuschung

Das Landgericht Köln hat in einem Urteil vom 02.04.14 (Az.18 O 402/13 entschieden, dass bei Undichtigkeit im Bad und schadhaften Fliesen und Fugen nicht ohne weiteres auf arglistiges Verhalten des Verkäufers geschlossen werden kann. Da notarvertraglich ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden war, wurde die Klage des klagenden Käufers auf Zahlung von Schadensersatz abgewiesen.

Tatbestand:

Die Kläger erwarben von der Beklagten mittels notariellen Kaufvertrages am 17.08.2012 ein Hausgrundstück in K. In dem Kaufvertrag heißt es unter § 3 wie folgt:

Der Kaufgegenstand wird in seiner gegenwärtigen, dem Käufer bekannten gebrauchten Beschaffenheit verkauft. Der Käufer hat den Kaufgegenstand eingehend besichtigt.

Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks oder des Gebäudes sind ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm verdeckte Mängel von Bedeutung nicht bekannt sind. Vom Haftungsausschluss ausgenommen sind Ansprüche aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder groben fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung einer Vertragspartei steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

Bereits zur Besitzzeit der Beklagten waren Arbeiten im Bad durchgeführt worden. Bei der Besichtigung , die dem Vertragsschluss vorangegangen war, beantwortete die Beklagte die Frage der Kläger nach einem im Keller sichtbaren Fleck damit, es sei einmal etwas ausgelaufen, ein Siphon sei erneuert worden.

Nach Übergabe und Einzug stellten die Kläger fest, dass der Dusch- und Badbereich undicht war. Fliesen und Fugen waren schadhaft. Das eingeschaltete Handwerksunternehmen teilte mit, an Verkrustungen im bereich des Kellerbodens sehe man, dass der Schaden schon längere Zeit vorhanden gewesen sei.

Die Kläger behaupten, die Wände im Bad seien massiv durchfeuchtet, es würden Sanierungskosten in Höhe von 5.084,95 € anfallen, deren Übernahme die Beklagte abgelehnt hat. Diesen betrag machen sie mit der vorliegenden Klage geltend. Sie meinen, an den Reparaturarbeiten merke man, dass die Beklagte den Mangel gekannt habe.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtschuldner einen betrag in Höhe von 5.084,95 € nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. die Beklagte zu verurteilen, die Kläger als Gesamtschuldner von der Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 339,75 € freizustellen.

Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Sie beruft sich auf den vertraglichen Haftungsausschluss und behauptet, die gerügten Mängel hätten bei Vertragsschluss nicht vorgelegen, es seien lediglich laufende Reparaturarbeiten an dem Bad ausgeführt worden, die dem normalen Nutzungsverlauf entsprachen. Soweit undichte Fugen für den behaupteten Feuchtigkeitsschaden ursächlich sein sollten, wäre dies auch für einen Laien bei einer Besichtigung erkennbar.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Steitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

(Arglistige Täuschung beim Hauskauf)

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Er kann dahinstehen, ob das verkaufte Hausgrundstück mit einem Sachmangel (§ 434 BGB) behaftet ist. Jedenfalls kann sich die Beklagte auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen. Der Verkäufer kann sich gemäß § 444 BGB nur dann nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder – was hier nicht in betracht kommt – eine Garantie für Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Die Voraussetzungen für die Annahme arglistigen Verhaltens sind nicht erkennbar. Bei Grundstückskaufverträgen besteht für den Verkäufer auch ohne konkrete Nachfrage des Käufers eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Eine solche Offenbarungspflicht besteht nicht bei Mängeln, die im Rahmen einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind. Sind im Rahmen einer Besichtigung nur Spuren eines Mangels erkennbar, ohne dass dies Rückschlüsse auf dessen Art und Umfang zulässt, ist von einem redlichen Verkäufer zu erwarten, dass er zumindest seinen Kenntnisstand mitteilt. Allerdings begründet die gutgläubige Falschbeantwortung konkreter Fragen des Käufers (selbst wenn dies Auf Fahrlässigkeit beruht) den Vorwurf, der Arglist nicht. Bedingte Arglist kann vorliegen, wenn der Verkäufer auf Befragen „ins blaue hinein“ unrichtige Angaben macht oder wenn er über nicht irrelevante Tatsachen verharmlosende Auskünfte gibt (vgl. Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB, 2014, § 444, Rdnrn. 44 f. m.w.N.).

Ausgehend von diesen Grundsätzen, kann Arglist nicht angenommen werden. Sofern die Beklagte auf Nachfrage zu dem Fleck im Keller mitgeteilt hat, es sei etwas ausgelaufen, ein Siphon sei erneuert worden, ist schon nicht erkennbar, dass dies unrichtig war, bzw., dass die Angaben zur Herkunft des Flecks und der Beseitigung entsprachen. Aus diesem Grunde kann auch nicht angenommen werden, die Beklagte habe „ins blaue hinein“ unrichtige Angaben gemacht. Es kann durchaus sein, dass der Fleck mit einem spontanen Schadensereignis, etwa einem undichten Siphon , der dann repariert wurde, zusammenhing. Jedenfalls muss ein Zusammenhang zwischen dem sichtbaren Fleck und der von den Klägern behaupteten Durchfeuchtung des Bades nicht bestanden haben. Soweit die Kläger darauf abstellen, aus Verkrustungen am Kellerfußboden ergebe sich, dass der Schaden schon längere Zeit vorhanden war, wird nicht deutlich, ob die Beklagte hieraus hätte schließen müssen, die Badezimmerwand sei durchfeuchtet. Schließlich haben die Kläger selbst aus den offenbar sichtbaren Verkrustungen keinerlei Schlüsse gezogen. Soweit die Kläger meinen aus der Ausbesserung der Fliesen in der Vergangenheit Rückschlüsse ziehen zu können, kann dies vor längerer Zeit geschehen sein und die Beklagten können redlicher Weise davon ausgegangen sein , mit den Ausbesserungsmaßnahmen sei der Zustand ordnungsgemäß und lasse  irgendwelche Schäden nicht befürchten. Jedenfalls ist nicht erkennbar, dass in Vertuschungsabsicht rein oberflächliche Arbeiten vorgenommen wurden, um einen erkennbaren Mangel bzw. Folgen eines gravierenden Mangels zu verdecken.

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